アパートは何室もある建物ですが、1人のオーナが建物全体を所有する物を言います。建物によっては、コンドミニアムと間違えるほど大型の物もあります。

最近は銀行の利息も低い事から、銀行に置くより不動産所有した方が利回りも良いので、とても需要があります。

私がアパートの値段を付ける時は、全てではありませんが、４－５％の利回りで付けます。

目指すアパートがあっても残念ながら、ほとんどの場合、全室テナントがいて、見ることが出来ません。

ほとんどの場合は、内見する事を条件に、購入申し込みの契約書を入れます。契約が成立したら、建物全体、そして１つ１つ部屋を検査します。調査期間内にその間に収入、経費、修理の明細を持ち主が提出します。バイヤーはその他の必要調査を済ませます、その結果不動産を購入する方向に受け入れるか、修理費用を含め、価格を交渉するか、取引をキャンセルするかを決めます。

ホノルルのアパートの売買の一覧です。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

ハンディーマンは＄１，０００までの簡単な不動産の修理をする人の事です。
例えば、ドアの取っ手が外れた、ドアを付け直す、窓ガラスを入れ替える、スクリーンを張り替える等、電気、配管、壁の中を触れる以外は何でも修理をするｌ事が出来ます。

＄１，０００以上の修理の場合はライセンスのある建築業者が必要です。

逆に、例え小さな仕事でも電気や配管に関わる事は、ライセンスのある電気屋さんや配管屋さんに依頼しなければなりません。

ペンキにはライセンスは必要ありませんので、１０００ドル以上でもOKです。

ハンディーマンの中にはとても腕が良くて、何でも出来る人がいますが、万が一事故を起こした時の保険がありませんので、ここが１つの問題です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

小さな仕事にライセンスがあるからと言って、建築業者を使おうと思っても、そんな小さな仕事は請けて貰えません。

業者は保険料やライセンス料が掛っていますから、その分だけ高く付くわけです。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

本土ではペットを連れてのアパートも沢山ありますが、ハワイはまだまだです。

我社の賃貸部門を見ますと、

ペットOKの建物もありますが、ペット連れのテナントは許可しない場合がほとんど。

広い庭があり、高い家賃の賃貸の場合、テナントとペットの種類次第ではOKという場合もたまにあります。とは言え、ペット無しかペット有りのテナントが来たら、ペット無しのテナントの勝ちでしょう。

コンドでペットを隠して飼っているテナントの話をしましたが、賃貸の際の契約違反となりますので、発覚の際は、動物を処分するか不動産から出て行ってもらわなければなりません。

なぜペットがNOかと言いますと、
猫の場合は、カーペットとかに付いた尿の臭いは、どんなにクリーニングしても、消臭剤を使用しても、あの鼻に付く臭いは消えません、またあっちこっちを爪で引っ掻いて、建物にダメージを加えます。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

犬の場合は、心無いテナントのせいで、のみとかが繁殖して大変だった事もあります。建物も傷みます。ペットがいなければ頭痛の種が無いからです。

ある建物はペットOKでしたが、Noペットになりました。その理由は、心無い住人が、犬を外に連れて行くのが面倒で、非常階段でさせていました、勿論非常口が臭くなります、そんな問題が余り多いので、NOペットになってしまいました。

以下は持ち主や建物がNoペットにかかわり無く、建物もペットを受け入れなければならない例です。

サービスアニマル　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　盲目の人のガイドドッグは建物も大家さんも受け入れなければなりません。
体の動かない人の世話をするサルとか犬。

コンパニオンアニマル
精神が不安定で安定させるために動物が必要、それを証明する医師からの証明書が必要です。残念ながら中には動物を飼いたいばかりに、この法律を乱用する人もいて、困りますね。

大家さんとテナントの見解の違いは大きいです。

私達も個人的にはペットラバーではありますが、ビジネスではお客様の不動産を守るのが第一となります。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

テナントと持ち主は全く感覚が違います。

その良い例がレンタカーです、本土でレンタカーを使うたびに感じることは、まだ２，３日の真新しい車に、もうしみやタバコの焦げたあとが付いています。持ち主なら絶対にしません。

家も同じです。例えば同じ時に建ったコンドも、ずっとオーナーが住んでいた物と、ずっと賃貸していた物では、長い間には、コンデションに大きな違いが出て来ます。オーナーは自分の家ですから、どうしたって、大切に使います。

近い将来賃貸するかもしれない場合、カーペットが古くなって、新しい物にする時期が来たときは、、白や薄い色ののカーペットは避けて下さい。持ち主だって、白を汚さないようにきれいに保のには、いつも気を使わなければなりません。

賃貸に出したら、ほとんどの場合、しみが付きます。これがもう少し濃い色か、複数の色の入ったマダラなカーペットなら、しみもカーペットクリーニングしたら、目立たなくなります。

フローリングにする時も、自分の好みで床材を選ばず、傷の付き難い素材を選んで下さい。

これはホンノ一例ですが、改装する際も賃貸の場合は、高級な物ではなく、機能的で耐久性のある材質を選ぶと良いですよ。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

個人が不動産を購入したり、売却したりする場合は、通常はその本人が契約書に署名したり、譲渡書に署名をしますが、法人の場合は個人のそれとは異なります。

法人も大企業から家族構成の企業と色々です。

外国法人が必要な物です：

Good Standing
これはこの会社が問題なく営業しています、と言う物です。これは弁護士さんや会計士さんに書いて頂く事が出来ます。その際には書き方がありますから、お知らせ下さい。

または会社の登記謄本を取っていただいて、それを翻訳させて、提出する事も出来ます。

Corporate Resolution決議書
この決議書の中で、この不動産の購入、または売却をすることを承認します、と言う物です。
大企業では多数役員がおりますが、その中でメインの株を持つ決議をするのに必要な何人かの役員の肩書きと氏名を入れて、それぞれ署名をして、決議書の中でこれから契約書等に署名をする者を指名し、その人の署名も入れます。

現地法人が必要な物：

現地法人は毎年更新しますので、これが、運営しているGood Standingとなります。
会社決議書は外国法人と同じ形式で必要です。

売却の際、外国法人は連邦政府１０％、ハワイ州５％、売却価格に対して計１５％が源泉徴収されます。これは税金ではありませんが、源泉徴収されますので、翌年の申告時に会計士さんが実際に掛かる税金を算出して、払いすぎた場合は清算して還付されます。損をして売却した場合も会計士さんが清算し還付金が戻るようにします。

現地法人が不動産を売却する際には、現地の個人と同じく、源泉徴収はされません。

以上、ご参考までに。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

沢山の方に見て頂くために、ランキングに参加することに致しました。宜しくお願い致します。

将来不動産購入を夢見て頑張っている方、現在は市場も利息も購入には最高の時ですが、買える時が買う時ですから、まだ準備の出来ていない方は、それまで頑張って下さい。以下は簡単にどの様に計算されるのか書いて見ました。

何年のローン、利息、使える収入を入れると、毎月の支払額が出てきます。または毎月使える金額から、幾らまでローンが取れるかも分かります。

弊社ではジェリーがこのローン計算のフォーミュラーをエイジェントの為に作りました。必要な数字を入れると、取れるローンの金額が出てきますので、この計算機を使わなくても簡単にローンの計算が出来るようになりました。

ではローンの簡単な説明をします

１　収入の４０％のみがローンの支払いに計算されます。例えば年収 ＄７０，０００、月収が　＄５、８３３．３３の収入だったら、ローンの計算に使えるのは、 ＄２，３３３．３３だけです。その他、賃貸収入がある場合その７５％を忘れず収入に加算して下さい。


２　この４０％の＄２，３３３．３３の中から毎月の長期にわたる負債額を引きます。クレジットカード$１００、車のローン＄２００を引くと、＄２，０３３．３３が残ります。その他、投資物件のロ　　　ーンや管理費の支出もここに加算します。


３　毎月のクレジットカードと車のローンを差し引いた＄２，０３３．３３から、おおよそのコンドの管理費と固定資産税を引きますと、＄１，５１３．３３が毎月のローンの利息と元金の支払いとなります。


４　＄１，５１３．３３をを利息４％,　３０年ローンをファイナンシャル計算機で計算しますと、＄３１６，９１４のローンの額となります。これに持っている預金額を足します。預金が＄１００，０００あったら＄４１６，９１４が購入金額となります。

この収入で、クレジットカードと車のローンの＄３００の借金が無い場合＄３７９，７５３、とローンの金額が上がります。そして＄１００，０００の預金を足しますと、＄４７９，７５３と不動産購入額が変わります。


以上はあくまでおおよその計算です。実際に融資をする金融機関により、厳しい会社と、柔軟な会社がありますので、会社により数字が多少異なります。正確な計算は、ローンの担当者に計算してもらいます。その時にあなたのクレジットも大きく左右します。


小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

沢山の方に見て頂くために、ランキングに参加することに致しました。宜しくお願い致します。

＊毎月のサラリーの他に賃貸料が入る場合は、その収入の７５％のみが、収入として換算されます。

物件を購入する場合の目的は、投資で賃貸のみ、自分で住む、将来住むまで賃貸しておく、ホテルコンドで貸しながら使う、別荘という様な形です。

自分で住む家は少しくらい管理費が高くとも、自分で楽しむ訳ですから、管理費が高い安いに関わらず、支払いが出来る範囲で、好きな不動産を購入すれば良いとおもいます。

また現在は賃貸しておいて、将来そこに住む場合も、支払える範囲で好きな不動産を購入すれば良いと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

しかし投資物件を見る時には、その不動産が貸しやすい物か、将来の不動産価値を維持できるか、建物が良く維持管理されているか、そして一番大切な管理費が妥当かどうかを冷静に見極めなければなりません。

コンデションが良かったら最高ですが、古い場合には賃貸用の改装をするのにどの位の費用が掛かるか、不動産への出入りが難しい建物はまた貸し難くなります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

管理費の低い物だけの物件探しをすると、良い建物が出てこない場合もありますので、そこの数字は柔軟に。また利回りが良くても、周りの環境が悪い、不動産価値を維持出来ない、建物の管理の悪い建物は、どんなに安くても勧められません。

一戸建ての場合は、近い将来どの位の費用が掛かるかです。屋根はどの位寿命があるでしょうか、屋根は一番お金の掛かる所です。台所や風呂場も古かったら、近い将来改装が必要かも。賃貸の場合は、不動産のコンデションが良くてきれいだと貸しやすいです。

改装も自分で住む家の改装と、賃貸用の改装は異なります。

ゲスト用駐車場が十分ある事やプールやジャクジの他にエクササイズやバーベキュー施設があると魅力度が増えます。

建物に入って、良いナーと思った建物は他の人も良いナーと思うものです。また嫌だなー、と思ったところは、他の人も同じ様に思うものです。それはやはり建物管理、維持が良くされているところです。

他にもまだありますが、簡単に書いてみましたので、ご参考までに。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

コンドミニアムもタウンホームも正確にはコンドミニアムと言います。コンドミニアムの定義は、同じ土地の上に、複数のお隣さん同士の家がくっついて生活して、共有費を払う所を言います。

今日はタウンホームについてお話したいと思います。

最近日本に長屋があるのかどうか分かりませんが、長屋風で、お隣同士がくっついている２，３階までの低い建物です。本当のタウンホームは、、自分の家の上に他人の家がなく、２階まであっても、１階も２階も同じ所有者で、お隣も同じ様に２階建てで、そのお隣も同じく、というように，何軒かの家がくっついています。

あるタウンホームの中には、１階だけの家、その家の２階には３階がくっついている、というような物もあります。

２階が入り口の家はダメですが、１階が入り口の家は、たいていは中庭と小さな庭が付いていますから、地べたに触れて、庭いじりも程々に出来て、ちょっとだけ一戸建て気分を味わえるのが、魅力です。

高層の１つの屋根の下に沢山部屋数のあるコンドと違い、タウンホームは１つの屋根の下の部屋数が少なく、たいてい何棟かありますから、屋根の面積が大きくなり、その分、建物のある土地自体も広くなります。建物の大きな修理が必要な場合は、屋根の下のオーナー数が少ない分、それぞれのオーナーの負担する賦課金も多くなります。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

近年の経済低迷の結果、弊社も今までに数件銀行所有の売り物件に関わっています。

銀行所有の売り物件は簡単に言いますと、抵当流れの物です。毎月のローン支払いの滞っている持ち主から銀行が取り上げた物件、また持ち主が銀行にショートセールの申請をしても、銀行が自分で売却したほうが得になると判断した結果、ショートセールの受け入れを拒否した物。それぞれ銀行が自分で不動産業者を雇って売りに出したものです。

いずれにしても銀行は長い間不動産を持っていたくないので、お値段も直ぐに売れる様に付けてある物が多いです。銀行が取り上げた不動産はコンデションの悪い物が多いです。中には、売りやすくするために、簡単なカモフラージュ的な改装がしてある場合もあります。きれいに掃除して、ペンキを塗る、カーペットをかえる等、、、

銀行や不動産によりまちまちですので、その不動産により異なりますが、この様な不動産を購入の際に注意すべき点を書き出してみました。　　　　

普通の不動産売買と違い、不動産でどの様な事があったかの、不動産コンデション公開書がありませんから、インスペクターを雇い良く不動産の検査をしてもらう事。

コンドの書類も通常は売主持ちですが、これも提供されませんから、バイヤーは自費で購入します。良く内容を確認しましょう。

シロアリ検査も通常のセールスですと、売主持ちですが、これも提供されません。銀行により必要な場合は、バイヤー持ちです。白蟻がいた場合のテントを張ってガスを使う殺虫もバイヤー持ちです。

一戸建ての測量も通常は売主持ちですが、銀行が付けない場合は、バイヤー持ちです。これは必ずして下さい。

Title Insurance　（不動産権限保険）は通常の物ではなく、１０％余分に払ってカバーの大きな物を購入して下さい。

以上思い当たる事を書き出して見ましたが、不動産や銀行により内容も多少異なりますので、ご了承下さい。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

しかし調査の内容が不安だったり、安いけど余りにも問題が多い場合は、契約書で指定している期間内にキャンセル出来ます。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。

エバにあるショートセールはほとんどが１００％ローンで、頭金を全く入れていません。買うべきでない人が無理に買っていますから、後で問題が起こります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

購入時にせめて購入価格の２０％の頭金を入れておいたら、事情は異なります。残念ながら、１００％で購入する人と、頭金をきちっと入れる人達は、全く違う種類の人達ですから、この様な人達はショートセールスをしなければならない様な問題は起こさないでしょう。

ショートセールの家は荒れている場合が多く、庭は草も木もそのままボウボウです。屋根も傷んでいます。家の中は、ビックリするほど傷んでいることもあります。

これも無理して買いますから、家を維持するゆとりがありません、そして毎月のローンが払えなくなり、銀行に不動産を持って行かれる事が現実になってくると、どうせ無くなる不動産だからどうでも良くなって、家はどんどん荒れて来ます。

この様な不動産を購入する場合は、必ず建築業者に修理の見積もりを出してもらい、どの位修理に掛かるのか調べる必要があります。


分かりやすく言うと、＄400，０００借金がある物を、現在の市場価格の＄３20，０００で売却し、残りの＄80，０００はお許し下さい、と銀行にお願いするのが、ショートセールですから、銀行が自分達の得にならないと判断した時は、ＮＯ，となります。

銀行も山の様なショートセールの書類を抱えていますから、返答までに時間が掛かります。長いものは６ヶ月も待って許可が下りず、買えなかった場合があります。

いずれにしても、ショートセールの不動産を購入する方は良く確認してから、先に進む事をお勧め致します。

小さな物から大きな物まで、不動産のご相談はミチコまで直接お電話下さい。 ８０８－３８７－７７１６ケイタイ

クリックをして頂けたらありがたいと思います。宜しくお願い致します。