買主は、もし途中で売りたくなくなったとしても、バイヤーの様に何回も契約をキャンセルする機会はありません。売主はバイヤーが契約通りに行動している限り、基本的には契約をキャンセルする事はできません。

売主は気が変わったでは、契約をキャンセルする事は出来ません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

売主がキャンセル出来る場合、

買主が中間金を期日内にエスクローに入金しない。

ローン項目内の期日内にローンに関する申し込み、Ｐｒｅ－Ｑｕａ　Ｌｅｔｔｅｒ，融資確約等、銀行からの書類が契約で指定した期間内に提出できない。

現金の場合は、売主が契約書内で、指定期間内に現金のある証明を求めて、買主がその期間内に資金の証明を提出できない場合。その他契約に記した条項に、バイヤーが反する場合。

この様に売主がキャンセル出来る場合はとても限られています。その様な理由から、私達が売主側の取引に関わる場合は、以上の様な重要項目に期限を付けたり、購入能力のある買い手を選ぶために、買主からの契約内容を念入りに修正して、交渉書を作成します。

やはり行き着く所は、売買契約書内容を把握している、ハイスタンダードのエイジェント選びは重要です。

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私も好きな壁の色があるし、カーペットだったら好きな色もあります。住んでいる間は好きな色に囲まれて生活を愉しむのは良いですが、

家を売る場合は、余り強烈な色ですと、やはり損をします。塗り替えれば簡単と分かっていても、やはり損です。

ある不動産を見に行きました。正直本当に趣味の悪い色合わせ、私が見た中で最悪の壁の色の家でした。まず私は壁を無視して下さい、とお客様に言いつつ、この私が余りの色なので、壁に惑わされています。

私の家も自分の好きな色を塗って楽しみました、自分ではなかなか、などと思っていました。しかし私も不動産のプロですから、売るときには誰にでも受け入れられる、ニュートラルな色に塗り替えました。やはりこれが一番安全です。

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長期レンタルは通常半年から１年間の期間です。

賃貸の不動産を売りに出す場合は、テナントとの賃貸契約期間を良く確かめなければなりません。

バイヤーが投資で購入する場合は、テナントの契約期間がまだ６ヶ月あってもそのまま貸せば良い訳ですが、バイヤーがそこに住みたい場合は６ヶ月待たなければなりません。また現金で購入する方で、そこに直ぐすまなくても良い人は、契約が切れるまで貸しておいて、家賃収入を貰います。

ここに入居住する方で、銀行融資を受ける方は、決済から入居までの日数が制限されますから、この様な不動産を購入することが出来ません。
　
持ち主が変われば、今居るテナントは出て行かなければいけない、などと言う方がいますが、契約書に不動産が契約期間に売却した場合、テナントは撤去しなければならない、というような事項が書されていない限り、テナントと大家さんとの契約書は変えることが出来ません。

テナントが居る不動産を売るかも知れない場合は、まず契約期間を良く調べてから、売る準備をした方が良いと思います。

テナントの契約期間はもう直ぐ切れるけれど、売れるまで時間が掛かりそう、何時売れるか分からない、それまで収入が必要という方は、契約を更新せず、月決めの契約にしておけば良いと思います。

とは言え、月決め契約は売主は４５日の通知を上げてキャンセルし、テナントはその日以後何時出て行ってもOK,そして通知日から出て行くまでの期間の賃貸を料を日割りで計算して払います。

テナントが出て行きたいときは、２８日間の通知をします、その間に何時出て行ってもOKですが、２８日間分の賃貸料は支払わなければなりません。

何と言っても大家さんよりテナントは有利で守られています。

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一番の基本は、不動産に起こったことは何でも買主に知らせることです。

前回に、その事実により、買い手の気が変わる様な事実は、買主に伝えなければならないとお話ししました。

例えば、そこで殺人があったとか、自殺をしたとか、、、

その様な事実は、最初にバイヤーに伝えてしまいます。その方が後で事実が分かってキャンセルしてみんなに迷惑をかけるより、それを分かった上で購入してもらった方が問題が起こりません。

水漏れがした大きなしみにペンキを塗る、水漏れの原因が分かって修理した場合は、その事実を書けば良い訳ですが、問題を置いたままペンキで隠してしまうのは良くありません。

ある所は大きな屋根を支える柱に新しいペンキが塗ってありました。ホームインスペクターがその柱をトントンとたたいてみると、中は全く空洞でした。この様なコンデションならシロアリの糞が沢山落ちていたはずですから、売主は絶対知っているはずです。

売主にも個人差があります、ある方は何から何まで数ページにも書き込む方もいます。大歓迎です。

私達はどこから見られても大丈夫、と言うのがモットーですので、事実を書くことを躊躇される売主ですと、残念ながら売却のお手伝いが出来なくなります。エイジェントにも同じ様に教えています。

バイヤー側から見ると、売主の不動産の公開書、正確にはSeller's　Real Property Disclosure　Statementはパーフェクトではありませんから、必ずプロのホームインスペクターを雇って家を検査してもらう事をお勧めいたします。屋根を支える柱にしても、インスペクターを雇わなかったら、売主は何も言わなかった分けですから、どうなったかと思うと怖くなります。

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私が売主について、不動産を売る場合は、必ず以下の様な、現在の経済状態をお聞きします。

これは私がただの興味本意で聞いている訳ではありません。売主の現在おかれている立場によって、売却も急を要しますから、売りに出す価格もその分考慮して付けなければなりません。

ローンは期限内に毎月支払っているか？
もし支払いが遅れている場合は、どの位の期間支払いをしていないのか？銀行から通知が来ていないか？

管理費は支払っているか？
固定資産税は支払っているか？

もし以上の問題がある場合は、話し難いかもしれませんが、全てを話して頂きたいと思います。どの位急を要するのか売る側の私達は把握しておかなければなりません。その状況により、私たちの準備の仕方も全く異なります。

また、話したくないかも知れませんが、その事により、バイヤーの気が変わるような事実は、隠していて、売却後にバイヤーが知ったら、大変な事になります。最初から話して、納得していただく事です。

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　不動産を売るのには時期が悪くても、売らなければならない時があります。

売るときには皆それぞれ事情が違いますが、時に本当に急を要する事もあります。

この様な時には、お客様の事情を良く把握して迅速に対処できて、知識と経験があり、かつ行動力のあるエイジェントを選ばなければなりません。

経済的に売らなければならない場合

１）ローンの支払いが出来ないー職を失った、病気で働けない、減給された　　　　　　　　　　　　　　　　　　　、
＊どの位の期間払っていないのか？

＊銀行から通告がすでに来ているのか？　

＊ローンの残高の方が不動産の市場価格より高い？
この理由で売る場合は、銀行に連絡して現在の市場価格を受け入れてもらうお願いをしなければなりません、これをショートセールと言います。直ぐに行動を取りましょう。


２）転勤で他州に移らなければならないが、今売ると売れる価格より、ローンの残高の方が高い、ローンは期日にきちっと払っている。

この場合もハードシップと言うことで銀行に現在の市場価格を受け入れてもらう手続きをします。
これもショートセールです。

現在の家を売却して、もっと大きな高い家に移りたい　　　　　　　　　

現在の家は余り良い値で売れなくとも、高い物はもっと値段の割合が落ちていますから小さい物から大きな物に上るのは絶好のタイミングです。

売り手市場で売ったらもっと高く売れますが、買い替えの物件は値段がもっと上がっていて、手が届かないかも知れません。

大きな物から小さな物に移る　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

これは待てるものでしたら、時期を待った方が良いかもしれません。

いずれにしても現在の経済的な状態をエイジェントに心を開いて話して下さい。最善の手段をとるのに、とても重要です。

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以前に何回も書きましたが、テナントが居ることで、バイヤーに見せられない事がとても多いです。

賃貸収入が無くてもどうにか賄える方は、是非テナントに出て行ってもらって、空き家にして売りに出してください。いつでも買い手の時間に合わせて見せられて、お部屋をいつもキレイで最高の状態で見せる事が出来ます。

という事は早く売れます。

テナントが居ると

バイヤーの見たい時間に見せられないときが多いです。テナントの時間に合わせるときも多いです。良くあるのは、テナントがそこに居る時間でないと見せられないという事もあります。

テナントに連絡が付かず、見せられない事もあります。

売主だったら、お部屋をきれいにして見せ様と思いますが、テナントの場合は売れる売れないは関係有りませんから、お部屋が汚く散らかっている場合が多いです。この様な状態ではオープンハウスは勿論出来ません。

運の悪い場合は、不動産を見せる事を全く拒否をして誰も見られません。あるオーナーは売らなければならなかったのですが、運が悪く非協力的テナントだったので、売りに出しても見せる事が出来ない、そしてお金が必要ですから追い出せない、で結局不動産を無くしてしまいました。

勿論、まれにお部屋がきれいで、時間もバイヤーの自由な時見せられるとても良心的な人もいます。私も今までに数回この様なテナントに出くわした事があります。稀なので感激します。

ですから売りに出す場合は、プラスマイナスを良くお考え下さい。テナントが必要な方は、見せる事に協力してくれる、という事を条件に毎月のお家賃を少しディスカウントして上げると、テナントの強力を得やすいです。

テナント側から見たら、毎月同じ賃貸料を払っているのに、いつも部屋に知らない人が入って来て、私生活を見られて、いやだろうなと気持ちは理解できます。

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ウオールストリートジャーナルから

写真はロサンジェルスの＄１５０ミリオンの14ベッド、２７バスの邸宅


米国内で指折りの富豪の中には、現在売りに出している豪邸の売値を落とそうとしない人がいます。

以下がそのいくつかの例です

Metro Networks　の創設者のDavid Sapersteinの前妻はビバリーヒルズの3810平米/1152坪ある豪邸を＄１２５ミリオンで売りに出していますが、値段を断固とし落としません。

Tommy Hifigerの創設者の1人、Joel Horowitzはネバダ州にある２１０エーカーの不動産を＄１００ミリオンで2006年の6月から売りに出しています。彼は「この不動産に使った、1ペニー、1ペニーに価値がある」と言っているそうです。

前ニューヨークジャイアンツのTucker Frederiksonはフロリダの５０００エーカーある、家畜と射撃場のある牧場を５８ミリオンで2008年から売りに出しています。

ある売主は、この不動産と縁のあるピッタリのバイヤーを探せばいいのだ。また他の売主は、これと同じ様な邸宅を現在の価格で建築するのは不可能、だからこの値段は変えられない。

これって、なかなか売れない不動産の売主から、私も同じ様な事を聞いているな～と思いました。

そして次は他の情報から、

ホテル王のHelmsleyは2008年初めから売りに出していた、＄１２５ミリオンの豪邸を最近＄５５ミリオンに落として、最終的には＄３５ミリオンで売却したそうです。

行き着くところは、本当に売りたいのか？と言う事でしょうか。

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　不動産は売るのには時期が悪くても、売らなければならない時があります。

売るときには皆それぞれ事情が違いますが、時に本当に急を要する事もあります。

経済的に売らなければならない場合

事実を隠さず、エイジェントに現在の事情を必ず話してください。この事情を知るか知らないかで、不動産業者のアドバイスもこれからのセールス手段も全く変わります。

１）ローンの支払いが出来ないー職を失った、病気で働けない、減給された　　　　　　　　　　　　　　　　　、
どの位の期間払っていないのか？

銀行から通告がすでに来ているのか？　

ローンの残高の方が不動産の市場価格より高いのか？

上記の理由で売る場合は、銀行に連絡して現在の市場価格を受け入れてもらうお願いをしなければなりません、これをショートセールと言います。直ぐに行動を取りましょう。


２）転勤で他州に移らなければならないが、今売ると売れる価格より、ローンの残高の方が高い、ローンは期日にきちっと払っている。

この場合もハードシップと言うことで銀行に現在の市場価格を受け入れてもらう手続きをします。
これもショートセールです。

現在の家を売却して、もっと大きな高い家に移りたい　　　　　　　　　

現在の家は余り良い値で売れなくとも、高い物はもっと値段の割合が落ちているので、小さい物から大きな物に上るのは絶好のタイミングです。

売るのに良い時期に売ればもっと高く売れますが、買い替えの物件は値段がもっと上がっていて、手が届かないかも知れません。

大きな物から小さな物に移る　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

時期を待った方が良いかもしれません。

いずれにしても現在の経済的な状態をエイジェントに心を開いて話して下さい。 エイジェンとにとっても最善の手段を取る上でとても重要です。


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まあまあのコンデションの不動産の場合　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

家の外と室内を良く調べて歩きましょう

＊庭は芝や雑草が伸びきっていませんか？

＊植木が伸びきっていませんか？

＊プールは水が澄んでいますか？　ポンプは問題はありませんか？
　問題があったら修理をして下さい。

＊家のペンキはまだ大丈夫ですか、もう塗る時期ですか？

＊屋根は大丈夫ですか？

＊室内の壁はきれいですか？　塗る時期ですか？　ペンキの色が激しい色ですか？
　ペンキは当たり障りの無い白を基本にした色を選びます。

＊カーペットはきれいですか？　クリーニングできれいになりますか？　代える時期ですか？
　カーペットを代えるときは、濃い色や激しい色を避けて、白っぽい色にして下さい。

＊台所や洗面所の水漏れはありませんか？

家のペンキを塗る、室内のペンキを塗る、カーペットが古かったら、新しくするだけで家が蘇ります,その他の小さな問題も処理しましょう。

屋根はかなりの費用が掛かります、屋根を新しくしなければいけない場合は、屋根分だけ売却の際に金額を引かれることが多いので、頭に入れて置いて下さい。

次にする事
家の中のいらないものは全部出して他に移すか、棄てます。家の中をすっきり見せる為に必要です。

個人の写真や趣味のものをはずします。装飾品も一度はずします。

部屋を徹底的に掃除します、特に水周りはきれいに。

プロのデザイナーにステージングを頼んで家をデコレーションしてもらうと、払った以上の効果あり。

ご自分でする方はステージングについて書いてありますので参考にして下さい。

終了したら、あなたの不動産屋さんに見てもらって下さい。
ミチコ

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