売り物件を頂くときには、同じ様な不動産との比較、コンデション、広さ、需要供給の度合、改装程度、趣味の良し悪し、等色々な角度から見て価格を設定します。

これが投資物件で買い手のほとんどが投資家の場合は、収入や建物のコンデション、広さ、大きな修理の必要性、例えば配管設備をやりかえる等でお値段を付けます。

たいていの場合、バイヤーは売値より落として申し込みをするのが常ですから、予想売値より、少し高めに付けます。高い物は、少し高くと言っても、2，30万ドル位高値を付けます。

しばらくするとオファーが入ります。ある時は３つも４つもキャッシュで入る事があります。その価格ですが、私達不動産業者から見たら、とてもフェアーで予想していた価格です。購入するバイヤーもプロなら、不動産のコンデションや修理の必要性を見たら、この物件はここまでの価値、と言うことで、オファー価格を付けます。時たま、この値で出していたら、この値段で入れる、という人がいますが、本当のバイヤーは少しだけ低めで、交渉して調節する程度のフェアーな値段を入れます。

所が売主の方が、本当の不動産の価値を認めず、「ただ低い低い、こんな値段でなく、このくらい欲しい」とただ自分で望む価格を主張し、交渉のカウンターオファーを入れますが、何回しても、バイヤーと売主の希望価格に余りの差があり、成立しません。

結果は、ご想像通り、何回良いオファーが来ても売れません。

私達不動産業者は物件を頂いたら売るのが仕事ですが、その為に 安く早く売る、と言うものでもありません。ただ、求めていた良い申し込みが来た時に、どの様に説明しても売主に理解して頂けず、みすみす成立すべきバイヤーを逃してしまうのは、残念でなりません。

どんなに高く売りたくとも、不動産にはその価値と言うものがありますから、その価格を受け入れられない場合は、売る用意が出来ていないと思われます。こんな風に、とても残念な事がたまにですが、あります。

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初めてハワイの不動産を見て歩いた日に、予算、地域、建物、建物内の施設、豪華なオーシャンビュー、室内は素敵、全て欲しい物がある物件に巡り会った時、どうしますか？

ほとんどの方は、まだ見始めたばかりだから、もっと沢山物件を見て比較しないと決められないと言います。

そしてもっと物件を見て歩いて、やはりあの物件が一番良かったから、オファーを入れようとします。売主側に連絡をすると、既に買い手が付いてしまった。良くある話です。その後どの物件を見ても、あのステキナ物件と比較してしまい、気に入った物件になかなか巡り会えません。

私にとっても、こんな時が一番つらい時です。まだハワイの物件を見たばかりの人に、今までの経験からたぶんこれ以上の物は出てこないと分かっていても、これ以上の物は無いから、買え買えと押し付けられません。事実として、この物件以上の物はこれから出て来ないかも知れないから、前向きに考えて下さい、また他の物件を見て歩いている内に、他の買い手が直ぐ付く事もありえますよ、と説明をします。

所が、もう既に何回か不動産取引をしていて、信頼関係のある方なら、さあ買いましょう！と言えますし、相手も、そうしましょう、とついてきます。

私からの提案は、まず申し込みをして見ましょう、インスペクションの期間内（１４－１５日）はいつでもキャンセル出来ますから、万が一これよりも良い物件が出たら、キャンセルして、オファーを入れれば良いわけです。頭金も全て戻りますから、何も失うものはありません。

その後もっと不動産を見て歩き、やはりこの物件と思ったら、そのまま購入すれば良い訳です。

人それぞれ考え方は異なりますが、これは私の考えです。

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老犬のディユークは長い間腰とリューマチを病んでいましたが、２日前に家に帰ったら死んでいました。

その日の朝、起き上がれず芝生に横になっているディユークの頭をなでると、もっと撫でてとおねだり。どんぶりほどの腫瘍を取り除きましたが、もっと大きな腫瘍がまた出来て、毛もどんどん抜けて、食べても食べても痩せるばかり、その骨っぽい頭を撫でながら、「こんなになってしまって、可哀想ね」と話し掛けたのが最後になりました。

ディユークは１４歳と９ヶ月でした。黒のラバラドールのベアーを連れて、ヒューマンササイアティーに行って、ベアーが自分で生後８ヶ月のディユークを選びました。

ハンサムで気品が有ったので、ディーユークと名付けました。

細くて長い足はバンビーを思い出させます。前オーナーの説明書には、荒っぽくて、子供には危険と書かれていましたが、実際はこんなにソフトな犬はなかなか居ないのではないかと思いました。余りソフトで臆病なので、番犬にはなりそうもありませんでした。

花子もサーシャもディーユークがお父さん代わりのように育ちました。２匹の犬は若さでお互いには荒っぽいのですが、ディユークにはいつもソフトに接していて、取っ組み合いしても年老いたデュークをいつも勝たせていました。

５年以上前に腰が立たなくなった時、獣医さんが鎮痛剤を注射しながら、もう先が無いから今のうちに楽しみなさい、と言いました。その後クノールのパウダーと巡り合えて、５年もの寿命を頂きました。

今は体の痛みも無く天国から私たちを見ているかも知れません。

ここ半年間は私達も面倒を見るのがとても大変でしたが、１４年間も一緒に居た犬が居なくなると寂しいです。２匹の犬が強烈な個性なので、気がまぎれます。

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何回もお話していますが、不動産は使っていて傷むのと、使わないで傷むのとは傷み方が違います。

コンドの場合は余り関係ないよ、毎月の手数料は払いたくない、と言う方もいらっしゃいます。コンドはまず、何か問題が建物内であった時に、地元で直ぐに対処出来る人が必要です。

誰も人が住んでいない時に、水が上から漏りました、部屋から下に水が漏りました、という時に誰がプラマーをアレンジしたりしますか。

長い間空き家にしている部屋は、水を流していませんから、部屋に入ると水の腐った匂いがします。また水を流さないと、長い間にパイプが錆びて、傷んでしまいます。

毎月窓を開けて、空気の入れ替えをすることもとても大切です。

持ち主の出入りの際のクリーニングの手配もしますから、オーナーはただハワイに来て、きれいになっている別荘でバケーションを楽しむだけです。

一戸建ての場合の別荘管理はもっと重要です。

一戸建ての家には、庭があります、庭師の庭の芝生の管理も大切ですが、庭師の仕事の監督はまた不動産管理です。庭木が大きくなり過ぎたので、その処理をどうするか、そのまま放って置くと、とんでもない大きさになってしまった事もあります。

プール屋さんの仕事の監督もまた仕事です。

家全体の窓を開けて、家の中の水を周期的に流したり、クーラーをしばらくONにしたり、白蟻の糞が落ちていないか、天井や窓が傷んでいないか、水漏れがないかどうか、屋根の状態は大丈夫か、、、、と色々あります。

周期的なクリーニング、家主の出入りの際のクリーニング手配、そうする事により、ハワイでのバケーションをのんびりと楽しむことが出来ます。

経費支払い、毎月の経費支払い、明細は毎月お送りします。また必要な時はこちらから直ぐにご連絡いたします。

日本からのご連絡も日本語で応対いたします。
以上不動産を良い状態で維持するための不動産管理の必要性を書いてみました。　　　　　　是非ご利用下さい。

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改装していない古いままの不動産をその分安く購入して、自分で好きな様に改装すると言うのは理想です。

しかし、ハワイにいて直接建築屋さんとのやり取りが出来る場合でも、改装はとても大変です。誰かがいつも工事を見張っていなければなりません。任せっきりに出来ない所が辛い所です。　　　

何回も何回も改装をしていて、安心して任せられる業者がいるよ、と言う方は別です。

通常は、毎日工事現場を見に行って、おかしな所は何回でもやり直しさせる、という大変な作業にかかわらねければなりません。その間に掛かる時間、費用、気苦労はお金に代えられないくらいです。

日本に居住していて改装をされる場合は、どなたが建築業者とのやり取りをしますか？自分の好み、素材、考えていることを相手側に分かってもらわなければなりませんから、日本に居て改装をするのはとても大変な事です。監督に人を雇っても、本人ではありませんから、出来上がりに満足
出来ない場合もあります。

以上の様に、改装にかかる時間、費用、気苦労を考えたら、もう既に改装してある、あるいは新しい物件で気に入った物があったら、そのまま直ぐ住める物件を購入したほうがはるかに楽だと私は思います。

ハワイはとても良い所ですが、人を雇って思う様に使うのが、とても難しい所です。

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不動産業をしていると、数々の業種の人達に関わります。

銀行、不動産を調べるインスペクター、建築業者、設計士、エンジニアー、クリーニングサービス、カーペットクリーニング、庭師、弁護士、会計士、部屋のデザイナー、ステージング、カーペットや床のセールスマン、シロアリ検査をする人、殺虫をする業者、カメラマン、エスクロー、等まだまだあります。

その中でトビッキリ良い人に巡り合うのには、仕事や能力に納得が行かず、何人も何人も同じ業種の人に関わってみて、やっと納得の行く人に巡り合いますから、とても大切な人達なのです。

条件は、有能、フェアーで誠実、勤勉、手を抜かない事、１つ欠けてもだめです。私達が長い間掛けて、築き上げたそれぞれの職種のプロは、堂々と誰にでも紹介出来ます。またこの人達から紹介を受けた人達は、同じく優秀です。どの職種も、有能な人達は有能な人達と関わります。

今日はいつも便利に使っていたカーペット業の人が廃業になり、新しい人を見つけて予約を取りました。３０分してもお客様の家に来ません、電話をかけたら、忘れたそうです。あらためて、信頼の置ける人達との巡り合いの難しさを痛感しています。

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私が売主のエイジェントの時です。

オファーが入りました。低めでしたから、お値段を売主の望む価格に変えて、買主からの交渉のカウンターオファーを送りました。買主に３日間の返答期間を上げました。　　　　　　　　　　　　　

２日目返事がありません、価格に差があるので、受け入れないかも知れません。そうしている内に、その日の夜、他のバイヤーから、私達の交渉した価格より、はるかに高くて条件の良い申し込みが入りました。　　　　　　

まだ先の契約が受け入れられていない間は、まだ不動産には手が付いていません、オープンです。

売主の不動産業者の目標は、出来るだけ高く良い条件で売る事ですから、売主に直ぐ連絡をして、この良い条件の内容を説明、この契約と交渉しようという事になりました。

さて最初に交渉のカウンターオファーを送ったバイヤーですが、まだ返事が来ていないのでメールと電話でキャンセルしました。これが法的にする手段です。相手が受け入れる前はいつでもキャンセル出来ます。受け入れた後は，後でどんなぬ良いオファーが入ってもダメです、出来ません。

アメリカは契約社会ですから、契約の決められた範囲で私達は常に行動をしなければなりません。

最初のバイヤーは契約を受け入れる予定でしたが、行動が遅くチャンスを逃してしまいました。この様な事は良くあることではありませんが、たまにあります。

以上長くなりましたが、気に入った物件があって、交渉のカウンターオファーが入った時は、その交渉内容が余りひどい場合は別ですが、受け入れようとする場合は、とにかく時間を作って、なるべく早く契約書にサインをすると良いと思います。

私も実は逆の経験があります。オファーを入れて、カウンターオファーが来ました。署名をして送ろうとしたら、売主から連絡があり、もっと良いオファーが入ったから、そのバイヤーを取りますと、キャンセルされてしまいました。私のバイヤーはとてもがっかりしましたが、仕事でとにかく時間が取れなかったので、仕方ありません。

この様に不動産を購入するときはタイミングがとても大切です。

そして、もう一人のエイジェントは何回か不動産を見せに行っていますが、全く意思表示がありません。売る側の私も、どうしましたか？と連絡をしていますが、返事がありません。　　　　　　　　

もう既に契約が設立して忘れている頃に連絡があり、全ての準備が出来たからオファーを入れます。でも時既に遅しです。

私も契約を入れる時、受け入れる時は、何年この仕事をしていても、とても緊張します。

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それはとても協力的なお客様です。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産の売買は不動産業者の能力も重要ですが、お客様の協力無しでは如何し様もありません。

ローンで購入する場合は、まずは銀行のローンの担当者に会い、必要書類を提出して、購入したい不動産が出た時には、いつでも銀行からの書類を出して貰えるように準備して置く。その後も必要書類は敏速に出す。これは一番大切な所です。

これを指示通りに、忙しい時間の合間に必要事項を提出する、というのは私のお客様をみていると、当たり前の事なのですが、他の人の取引を見ていると、これがなかなか動いてくれない場合が多いのです。

コミュニケーションも大切です。お客様は必要なことは納得が行くまで聞ていますから、現在の状態を常に把握しています。

現金で購入しても、時間内に行動しなければならない事がたくさんあります。

この様に優等生のお客様に恵まれて、私は運が良いなと良く思います。

これに有能なローン担当者、エスクローオフィーサー、売主のエイジェントが全員そろったら、取引はとてもスムースで怖い事無しです。

今日は私のブログからのお客様の、エスクローでのサイニングでした。この方達も本当に協力的に動いて下さいましたので、それは順調なエスクローで、予定よりも早い決済となりました。本当にありがたいです。

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レモンの花です。とても素敵な香りがします。

私はレモンを良く使います、冷蔵庫の中に無くてはならない物です。こんなに使うのだったら、家にレモンの木があったら良いね、と思いレモンの木を植えました。



レモンの実がなりました。レモンて、成熟する時は一緒で、１年中必要な時にある、と言うのは無理ですね。今は実と花が一緒に咲いていますから、もう少し楽しめるかも。

前の家にはみかんの木がありましたが、実が沢山付いていたので、結構長い間楽しめました。

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四季の無いハワイは、余り季節感がありませんが、ブライダルシャワーが咲き始めると、夏の訪れです。

以前にも書きましたが、日本での思い出は、あの時は桜が満開だったとか、あの時はとても寒かったとか、季節と思い出が一緒です。

ハワイでは季節感が余りありませんから、あっという間に1年が過ぎて、また繰り返します。

その中で１つだけ、私が夏の訪れを感じるブライダルシャワーはこれから数ヶ月楽しめます。
1年の内で花の咲き乱れる一番美しい季節となりました。是非楽しんで下さい。


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